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La fiscalité des SCPI

Un principe : une fiscalité transparente

L’une des caractéristiques des SCPI, c’est la transparence de leur fiscalité.:

  1. Elles n’entrent pas dans le champ d’application de l’impôt sur les sociétés.
  2. Chaque associé déclare à titre personnel sa quote-part des résultats de l’exercice de la SCPI, proportionnellement à son nombre de parts en jouissance au titre de l’impôt sur le revenu.

Régime fiscal des revenus

La fiscalité des SCPI est celle de l’immobilier. Il y a imposition des revenus fonciers (provenant des loyers), éventuellement des produits financiers accessoires (provenant du placement de la trésorerie de la société) et, le cas échéant, des plusvalues immobilières, en cas de vente.

Du fait de la transparence fiscale, ce sont les résultats de la SCPI rapportés à la part qui sont imposés et non les revenus distribués. Il peut donc en résulter quelques distorsions dues aux provisions effectuées et/ou au report à nouveau. Chaque année, la société de gestion adresse à l’associé un bordereau fiscal qui lui mentionne les montants exacts à déclarer.

1. Revenus fonciers

La loi autorise les associés à pratiquer la déduction des frais réels de gérance, des dépenses de réparation, d’entretien et d’amélioration, ainsi que les impositions locales (taxes foncières). Lorsqu’ils existent, les déficits fonciers provenant des dépenses déductibles autres que les intérêts d’emprunts sont imputables sur le revenu global dans la limite actuelle de 10 700 €, appréciée annuellement et par déclaration. Dans un tel cas, l’associé a l’obligation de détenir ses parts pendant 3 ans décomptés à partir de l’année d’imputation du déficit. Le déficit provenant d’intérêts d’un éventuel emprunt peut également être déduit des revenus fonciers des dix années suivantes.

A noter que le régime du microfoncier s’applique dès lors que l’associé dispose de revenus fonciers provenant de la location d’immeubles nus sans avantage fiscal particulier. Toutefois, le cumul des revenus fonciers bruts annuels perçus par le foyer fiscal ne doit pas excéder 15 000 €.


2. Revenus financiers

Les produits financiers provenant du placement de la trésorerie sont également imposés au niveau de chaque associé, en fonction de sa situation fiscale.

Les prélèvements sociaux, actuellement fixés à 13,5 %, font l’objet d’une retenue à la source et sont directement prélevés sur la distribution de revenus.

Ensuite, l’associé à la possibilité :

  1. Soit de bénéficier, pour ces revenus financiers, du prélèvement libératoire fiscal. L’option pour ce prélèvement libératoire s’effectue lors de la souscription et peut être modifiée à tout moment. Celui-ci est actuellement de 24 %.
  2. Soit de mentionner ces produits dans sa déclaration annuelle de revenus.

Régime fiscal des plus-values

Les cessions et retraits de parts de SCPI sont soumis à la taxation des plus-values immobilières. En effet, leur cession est assimilée à une cession d’immeubles (et non de valeurs mobilières). Pour la détermination de la plus-value, la loi a prévu un correctif proportionnel à la durée de détention du bien : un abattement actuellement de 10 % annuel au-delà de la cinquième année. En application des dispositions de la loi de Finances rectificative pour 2011, cet abattement linéaire de 10 % sera remplacé, à compter du 1er février 2012, par un abattement progressif fixé ainsi qu’il suit :

  1. 2 % pour chaque année de détention au-delà de la cinquième,
  2. 4 % pour chaque année de détention au-delà de la dixseptième,
  3. 8 % pour chaque année de détention au-delà de la vingtquatrième.

Le remplacement de l’abattement linéaire par un abattement progressif conduira, à compter du 1er février 2012, à constater l’exonération de toute plus-value au bout de 30 ans au lieu de 15 ans actuellement.

Le montant de l’impôt dû lors de la cession de part est déterminé sur la base d’un taux fixe proportionnel de 19 % auquel s’ajoutent les prélèvements sociaux de 13,5 %.

Ce régime est également applicable lors de la cession d’un immeuble issu du patrimoine de la SCPI et bénéficie en outre d’une exonération pour des cessions dont le prix unitaire est inférieur ou égal à 15 000 €. Pour les associés soumis à l’impôt sur le revenu des particuliers, l’impôt afférent à leurs quotes-parts est prélevé lors de la transaction et payé par la SCPI pour leur compte auprès du notaire chargé de l’enregistrement des actes.

Prélèvements sociaux forfaitaires

Les prélèvements forfaitaires constituent une charge globale de 13,5 % se décomposant en 3,70 % de prélèvement social + taux additionnel, 8,2 % de C.S.G. (Contribution Sociale Généralisée), 0,5 % de C.R.D.S. (Contribution au Remboursement de la Dette Sociale) et 1,1 % de R.S.A. (Revenu de Solidarité Active). Outre les revenus financiers, desquels une “retenue à la source” de 13,5 % est effectuée, ces contributions s’appliquent également aux revenus fonciers et sont recouvrées directement par l’administration fiscale auprès du contribuable associé.


ISF (Impôt de Solidarité sur la Fortune)

L’ISF s’applique à l’ensemble des biens mobiliers et immobiliers, droits et valeurs qui composent le patrimoine à partir de 1 300 000 € (exemples : immeubles bâtis ou non bâtis, valeurs mobilières, créances, dépôts, meubles meublants, bijoux, bateaux, voitures, avions…). Les biens grevés d’un usufruit doivent, d’une manière générale, être inclus dans le patrimoine de l’usufruitier pour leur valeur en pleine propriété.

Pour les SCPI, cette valeur nette s’appuie sur le prix de la part diminué des frais de transaction.

Informations aux associés

En mars, la société de gestion adresse à chaque associé son bordereau récapitulatif de revenus déclarables, accompagné d’une notice explicative détaillant les modalités pratiques de leur déclaration.

En avril, les bulletins trimestriels d’information indiquent les valeurs par part pouvant être retenues au titre de la déclaration ISF. De plus, et à sa demande, l’associé peut recevoir un état détaillé de son portefeuille de parts au 1er janvier mentionnant lesdites valeurs.



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